Na co przedsiębiorcy powinni zwrócić uwagę przy zawieraniu umów najmu lokali użytkowych?
Zasady umowy najmu lokalu użytkowego regulują przepisy kodeksu cywilnego dotyczące najmu i przez to, że przewidują dużą swobodę stron w kształtowaniu jej treści, często dochodzi do nadużyć pomimo, że w teorii strony w kształtowaniu treści umowy są równe, to w praktyce bardzo rzadko można spotkać umowy najmu lokali użytkowych kształtujące pozycję najemcy i wynajmującego w równy sposób. Szczególną uwagę na treść umowy najmu powinni zwrócić przedsiębiorcy chcący wynająć lokal w galerii handlowej. Wynajmujący często z uwagi na swoją pozycję na rynku gospodarczym przedkładają najemcom gotowe wzory umów najmu i niechętnie podchodzą do negocjacji jej postanowień. Te nierówności pomiędzy stronami mogą niestety prowadzić do nieuczciwych praktyk.
Czas trwania umowy.
Warto pamiętać, że strony mogą ustalić czas trwania umowy najmu jako oznaczony lub nieoznaczony. Ma to istotne znaczenie dla późniejszej możliwości wypowiedzenia takiej umowy przez jedną ze stron. Oznaczając czas trwania umowy należy pamiętać o tym, że umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. W razie zaś nie zachowania tej formy, poczytuje się umowę za zawartą na czas nieoznaczony. Dodatkowo, należy pamiętać o domniemaniach prawnych wynikających z art. 661 § 1 i 2 kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem najem zawarty na czas dłuższy niż lat dziesięć, uznaje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nieoznaczony. Najem zawarty między przedsiębiorcami na czas dłuższy niż lat trzydzieści, poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nieoznaczony.
Terminy wypowiedzenia umowy najmu.
W przypadku zawarcia umowy na czas nieoznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych. Gdy takich w umowie brakuje – z zachowaniem terminów ustawowych. Zazwyczaj jednak strony zawierają umowę na czas oznaczony i są nią związane aż do końca jej trwania. Wyjątkiem jest sytuacja, w której jedna ze stron wypowie umowę na warunkach w niej określonych.
Problemy pojawiają się gdy jedna ze stron w ogóle nie ma możliwości wypowiedzenia umowy najmu. Zazwyczaj tą stroną jest najemca. Wówczas przesłanki uprawniające do wcześniejszego wypowiedzenia umowy są przewidziane tylko dla wynajmującego. Choć taka umowa wydaje się dla najemcy krzywdząca, najczęściej jest zgodna z prawem – o ile nie została zawarta pod wpływem błędu, przymusu lub podstępu, lub nie jest niezgodna z zasadami współżycia społecznego.
Niekorzystne zapisy odnośnie czasu trwania umowy.
Oprócz tego, że umowa najmu nie przewiduje jej wcześniejszego wypowiedzenia przez jedną ze stron, można się spotkać również z takimi zapisami jak np. automatyczne przedłużenie umowy o kolejnych 5 lub nawet 10 lat, w przypadku, gdy wynajmujący na kilka miesięcy przed zakończeniem umowy najmu nie przedłoży pisemnego oświadczenia o wypowiedzeniu. Taki zapis jest dla najemcy bardzo niekorzystny. W połączeniu z brakiem zapisów uprawniających najemcę do wcześniejszego wypowiedzenia umowy – stawia go w sytuacji niemalże bez wyjścia.
W swojej praktyce spotkaliśmy się też z umowami najmu, w których tylko wynajmującemu przysługiwało uprawnienie do rozwiązania umowy ze skutkiem natychmiastowym, bez zachowania okresu wypowiedzenia. Oczywiście umowa nie przewidywała takiego samego uprawnienia dla najemcy, a przecież również i wynajmujący w sposób rażący może naruszać warunki umowy najmu.
Należy również uważać na wszelkie zapisy dotyczące ponoszenia odpowiedzialności przez najemcę, np. wskazujące, że najemca ponosi odpowiedzialność za wszelkie szkody występujące w lokalu. Taki zapis daje bardzo szerokie pole dla kreatywności wynajmującego i pozwala na obciążenie najemcy dodatkowymi kosztami niemalże za wszystko.
W umowach najmu lokalu użytkowego wynajmujący często umieszczają również zapisy o wysokich karach umownych za drobne przewinienia – takich jak kilkudniowe opóźnienie w płatności czynszu lub np. otwarcie lokalu kilka minut po otwarciu galerii handlowej. Często są to kary wynoszące ponad kilkanaście tysięcy złotych za przewinienie. Warto też pamiętać, że co do zasady kara umowna za świadczenie pieniężne (tu np. opóźnienie w zapłacie czynszu) jest niezgodna z prawem. Ustawodawca przewidział, że należne są wtedy jedynie odsetki za opóźnienie. Z tego względu warto poddać analizie sformułowane w ten sposób postanowienia, aby ocenić, czy kara umowna jest w ogóle zasadna. Może to pozwolić uwolnić się od ogromnych kar żądanych przez wynajmującego.
Ponadto, w przypadku umów zawieranych w języku polskim i np. języku angielskim, należy uważać na zapisy, zgodnie z którymi w przypadku wykrycia rozbieżności pomiędzy wersjami umowy, tylko jedna z nich jest wiążąca. W naszej praktyce spotkaliśmy się niestety z przypadkami, w których jedna z wersji różniła się w kwestii bardzo istotnej, takiej jak czas trwania umowy. Druga strona – nie posługująca się językiem polskim, nie miała świadomości, że polski egzemplarz umowy posiada inne zapisy odnośnie czasu obowiązywania umowy, jak również nie zdawała sobie sprawy, że polska wersja umowy stanowi wersję wiążącą.
Jak sobie radzić z niekorzystnymi zapisami umowy?
W przypadku gdy jesteśmy na etapie negocjacji umowy najmu najlepiej dokładnie przeanalizować całą umowę. W przypadku kilku wersji językowych najlepiej jeśli tłumaczenie zostanie wykonane przez tłumacza przysięgłego, a nie tylko przez jedną ze stron umowy. Wtedy mamy większą pewność, że tłumaczenie odpowiada oryginałowi i znajdą się w nim wszelkie istotne kwestie. Dodatkowo należy zwrócić szczególną uwagę na zapisy dotyczące czasu trwania umowy, możliwości jej wypowiedzenia przez obie strony, kar umownych czy sposobu wprowadzania zmian do umowy przez strony.
W przypadku gdy do podpisania niekorzystnej umowy już doszło, nie zawsze będziemy mogli uchylić się od jej skutków, szczególnie gdy została zawarta na czas oznaczony bez możliwości jej wypowiedzenia. Warto wówczas skontaktować się z prawnikiem, który dokładnie przeanalizuje umowę oraz okoliczności jej zawarcia. Może okazać się, że umowa jest sprzeczna z zasadami współżycia społecznego lub została zawarta pod wpływem błędu i zachodzi jej nieważność.
Zespół Kancelarii Adwokackiej Osiński sp.k. posiada bogate doświadczenie w zajmowaniu się sprawami związanymi z przygotowywaniem umów najmu, uczestniczeniem w negocjacjach pomiędzy stronami oraz specjalizuje się w sporach pomiędzy przedsiębiorcami. Dzięki naszej pomocy wielu Klientów uniknęło zawarcia niekorzystnej dla nich umowy lub uchyliło się od jej negatywnych skutków. Zapraszamy do kontaktu.